受采购人的委托，对昆明市老干部活动中心“新活动中心、干休所物业管理”进行竞争性谈判采购。欢迎有实力的公司（企业）报名参加。
招标项目编号：昆采竞2017334017
招标项目名称：昆明市老干部活动中心“新活动中心、干休所物业管理”竞争性谈判
项目预算为720000.00元
资格及相关证明文件
序号 证件（文件）名称 备注说明
1 营业执照或三证合一 原件彩色扫描件
2 税务登记证或三证合一
3 组织机构代码证书或三证合一
4 法定代表人身份证明文件或委托代理人身份证明文件、授权委托书。
5 物业三级及以上资质
分项一览表
招标分项一览表
标段 标号 采 购 内 容 报 价 内 容
名 称 服务要求 单位 计量单位 服务地点 服务要求（请根据招标内容作修改） 报价单价（元） 报价总价（元）
A A01 物业服务 见下页 1 项
供应商全称（加盖公章）：
法定代表人或委托代理人签字：
日期： 年 月 日
项目方案说明和要求
前 言
在市委、市政府的关心重视和支持下，昆明市老干部活动中心于2013年8月部分搬迁至新址（呈贡新区）办公，现中心分为市老干部活动中心老址（以下简称老中心）和市老干部活动中心新址（以下简称新中心）两地开展为老干部的管理服务。新中心主要承担全市老干部活动和3000多名学员的老年大学教学任务；老中心除担负部分老干部活动工作任务外，主要是负责“一所两院”80余名老干部日常管理服务。为加强昆明市老干部活动中心两地的管理和服务，完善服务内容，提高服务质量，创造一个整洁、文明、安全、舒适的环境。经市政府审批同意：活动中心采用政府采购物业服务的方式将两地物业打包，按照市政府采购有关规定，向社会公开招标一家物业管理公司对新中心两地实施一体化管理。
一、两地物业的基本情况
（一）新中心（呈贡新区）物业的基本情况
1.地理位置：呈贡新城乌龙片区G1-1地块
2.规划建设指标：
(1)项目占地面积47.5亩，净用地面积31.46亩，总建筑面积13820平方米。
(2)地下车库停车位99个，地上停车位：25个
(3)容积率：
(4)绿地面积22.23亩，绿地率：46.8%；
(5)总栋数：2栋，主楼：6层，两个安全通道;副楼：3层，楼内安全通道2条。
(6)电梯3部，为国产的“莱茵牌”，电梯运行高度分别为7、6层，每次乘员设定为限重1000公斤。
(7)水、电配套设备：水泵房、配电房、中水处理等设备。
(8)消防系统：每个楼层均设有多处消防栓，楼内各室设有自动烟感报警器。
(9)垃圾处理：对垃圾采取袋装定时收集方式，设垃圾收集站，统一运往垃圾中转站集中处理。
3.单位正大门，新中心设有2个开门主出入口（要求24小时保安值班）。
（二）老中心物业情况
1.位置：环城东路123号
2.规划建设指标
（1）项目总占地面积：9.8亩，总建筑楼宇6栋（每幢2个单元，5幢4层楼、1幢六层楼）单元楼道、办公楼院前和办公楼楼内公共区域（约1200平米，各楼层走廊及楼道、8个老干部活动室、4间厕所）
（2）车位：50个
（3）绿地面积:1700平方米
（4）水电设备：水泵房、配电房、中水处理等。
（5）消防设备：各楼层设有消防灭火器。
（6）垃圾处理：对垃圾采取袋装定时收集方式，统一运往垃圾中转站集中处理。
3.设一个出入口（要求24小时保安值班）。
二、物业管理服务的期限和内容
(一) 服务期限1年。
(二)内容：
物业管理以政策和法规为理论依据，建立管理服务体系。进行全方位管理，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、干休所（老址）绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性服务（全方位、多层次的综合服务）。具体内容如下：
1.新老中心两地公共设施设备（水、电、中水处理等）的日常运行、维护、维修；
2.两地大楼公共区域和指定区域室内的清洁卫生;
3.干休所（老址）的绿化；
4.两址消防、治安安全保卫；
5.专项服务、特约服务，配合活动中心工作人员做好相关活动室的管理服务；
6.政策、法规和合同规定的其他事项。
三、物业管理的标准和要求
(一)综合管理服务标准：
1.物业管理处设置：
(1)设置物业管理处。
(2)办公场所整洁有序。
(3)物业管理处配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2.物业管理人员要求：
(1)有物业管理服务上岗证，有一年以上小区物业管理主任任职经历。
(2)管理人员服装统一、挂牌上岗，仪表整洁规范。
3.服务时间：
周一至周日每天行政管理人员12小时在物业管理处进行业务接待，并提供服务。
4.日常管理与服务
(1)服务规范应符合管理行业规范要求。
(2)24小时受理新老中心公共设施设备报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)。
(3)对新老中心公共设施设备每天定时进行巡视、监测记录，发现问题及时解决，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告有关部门。
(4)建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案。
(5)制定新老中心物业管理与物业服务工作方案或计划，并组织实施。
(6)建立健全的维修资金管理制度，对新老中心房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
(7) 制定物业管理处内部管理制度和考核制度。
(8)每半年进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
(9)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(10)对违反活动中心文明公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
(二)公共区域清洁卫生服务区域和标准
1.保洁服务区域：
（1）新址保洁区域：a、主副楼办公楼楼道、走廊、卫生间等公共区域；b、指定的教学和文体活动室内区域：教培处13间教室，文体活动处9间，会议室：3间；C、副楼多功能厅（定期打扫）：d、新址楼外道路地面、明沟、停车场、绿化带、网球场、地下车库、长廊、水景等区域。
（2）老址保洁区域：a、办公楼楼道、走廊、卫生间等公共区域；b、老干部住宅楼宇（数量：5栋）楼道；c、老址楼外道路地面、明沟、停车场、绿化带、走廊、垃圾箱摆放区等区域。
2.楼内区域保洁服务标准：
（1）地面和墙面：每日清扫两次，其中门厅每日清扫三次，地面每日拖洗三次数上；目视无污渍、无垃圾，随时保持清洁卫生。
（2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
（3）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦二次，目视无灰尘、无污渍。
（4）天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无灰尘。
（5）门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
（6）天台、屋顶、保持清洁、无垃圾。
（7）卫生间：每天打扫三次以上，保持地面无垃圾，无污渍、无异味。
（8）电梯厢：每日擦拭、清扫一次以上；保持光亮清洁，无污迹。
3.楼外公共区域保洁服务标准：
（9）道路地面、绿地、明沟：地面、绿地每日清扫二次以上，大楼路面每半月冲洗一次；目视地面干净；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
（10）室外门球场、网球场：每日清扫一次，每季度保养一次。
（11）休闲长廊、亭子、公共灯具、宣传栏等：每周擦拭二次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。
（12）水景（水池）：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期换水，保持水体无异味。
（13）中水处理，正确按流程操作，定期检测生化池内培菌情况，有效利用二次用水。
（14）垃圾厢房：有专人管理，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味、灭害措施完善。
（15）果皮箱、垃圾桶：合理设置，每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
（16）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
（17）化粪池：定期联系有关部门进行清掏。
(三)公共区域安全秩序维护服务标准
1.人员要求
(1) 专业安保队伍，实行24小时值班及巡逻制度，安保工作人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
(2)处理和应对新老址内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
(3)上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2.门岗
(1)出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6：30-20：00立岗，并有详细交接记录和外来车辆的登记记录。
(2)外来人员进入中心，做好登记。
(3)进出中心的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
3.车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
(2)专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
(3)车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
(4)机动车辆管理制度完善，车辆进出有登记；
(5)非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。
4、设施设备管理
（1）危及人身安全处设有明显标志和防范措施；
（2）消防设备设施保障完好，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案；
（3）电梯24小时监控，遇突发事件10分钟内到场，有出现故障后的应急处理方案；
(四)公共区域绿化日常养护服务内容和标准（老址）
1、服务内容：乔灌木、绿篱、草本植物等浇灌、施肥、草坪的杂草清除、植物（树木、绿篱、草坪等）修剪、浇水、灌溉、去除枯死植株、绿化补种、树木扶正、病虫害防治和监测、植物防护（防寒、旱、涝、高温等）等工作。
2、日常养护服务标准：
（1）草坪：
修剪：草坪保持平整，草高不超过8㎝。
清杂草：每月清除杂草一次以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二次以上。
病虫害防治：及时做好病虫害防治。
其它：草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
（2）树木：
修剪：乔、灌木修剪每季度一次，基本做好无枯枝、萌孽枝；蓠、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。
中耕除草、松土：适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治：防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
扶正加固：树木基本无倾斜。
其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
（3）花坛花境：
布置：一年中有三次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水：保持有效供水、无积水。
补种：缺枝倒伏不超过五处。
修剪、施肥：及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
病虫害防治：适时做好病虫害防治
(五)基础设施设备日常运行、养护、维修服务标准
1.公共部位：
门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、景观假山：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观假等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
室外健身设施：每日一次巡查，发现安全稳患或损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需要更换的除外)。
安全标志等：对危险要害部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
2.供水系统：
(1)对供水设备每月检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季节一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证供水正常，泵房整洁。
(2)每年定期二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水质符合国家生活用水标准，并有卫生监督部门对供水的水验报告。
3.排水系统
(1)每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
(2)每年二次对污水处理系统全面维护保养。
(3)控制柜电气性能完好，运作正常。
(4)污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
4.公共照明
(1)公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，楼道灯、街坊灯亮率在99%以上。
(2)公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
(3)大型活动前对大楼电力系统做测试与监测，配置应急发电系统。保证各项设施设备正常运转。
5.消防系统、消防设施设备：
(1)消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
(2)消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
(3)每天检查火警功能、报警功能是否正常。
(4)每年试验一次探测器(烟感器)，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
(5)每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
（6）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
（7）电梯：保证电梯24小时运行，电梯厢内按钮、灯具等配件保持完好，厢内整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
6.水景：
（1）每周一次巡视检查假山流水情况、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
